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Zukunftsmarkt Russland.
Die russische Volkswirtschaft gehört zu den am schnellsten wachsenden der Welt. Und die Nachfrage an attraktiven Immobilien wächst ständig. 12,8 % Rendite erbrachten Investitionen in Büros im vergangenen Jahr – Kein Wunder, dass immer mehr internationale Investoren in den Markt einsteigen. Seit Oktober 2005 ist auch die Eurohypo AG mit einem eigenen Standort in Moskau vertreten.
Stark steigende Nachfrage trifft auf anhaltend knappes Angebot.
Gas- und Ölpreise treiben die Wirtschaft des Rohstoffexporteurs Russland an. Das Wachstum in diesem Sektor zieht andere Bereiche mit und sorgt für eine zunehmende Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen. Steigende Einkommen lassen die Umsätze des Einzelhandels anziehen: internationale Handelsketten wie Ikea, Metro, Walmart und Co expandieren kräftig. Dafür brauchen sie neben guten Ladenlokalen auch moderne Logistikkapazitäten. Und die guten Hotels in Moskau arbeiten mit Auslastungsquoten von häufig über 80% – bei Zimmerpreisen, die denen in westlichen Metropolen in nichts nachstehen.
Büros, Shopping, Logistik, Hotels: Der Markt boomt.
Das Angebot kann mit der steigenden Nachfrage kaum mithalten. Im Jahr 2004 wurden nach einer Erhebung des Maklers Cushman & Wakefield, Stiles & Riabokobylko (C&W) in Moskau mehr Büroflächen vermietet als neue fertig gestellt, die Leerstandsquote sank auf nur noch knapp über 4 %. Erstklassige Bürogebäude sind in der Regel noch während der Bauzeit voll vermietet. Daran dürfte sich nach Einschätzung der Experten in naher Zukunft kaum etwas ändern, denn der Nachholbedarf ist immens: Pro 1.000 Einwohner hat Moskau heute erst etwa ein Viertel der Bürofläche von Prag, zu London liegt das Verhältnis bei etwa 1:10.
Erfolgsfaktor Diversität.
Die Projekte der neu gegründeten Eurohypo Repräsentanz beschränken sich nicht auf Bürogebäude. Die Bank engagiert sich auch bei Einzelhandelsobjekten und Shopping Centern, die nicht nur in Moskau für Investoren interessant sind. Allein die Parfümeriekette Douglas hat 2005 sechsundzwanzig neue Standorte in der russischen Hauptstadt eröffnet, 2006 werden dreißig neue hinzukommen. Bei einer durchschnittlichen Einzelhandelsfläche von nur 19,6 % je 1.000 Einwohner – im Vergleich etwa zu 225,6% in England – schlummert hier ein enormes Potential. Entsprechend dynamisch verläuft die Wachstumskurve im Logistiksegment: Westliche Handelsketten, die momentan ihre Warenversorgung größtenteils in Gebäuden aus der Sowjetzeit abwickeln, benötigen mittel- und langfristig moderne Lösungen. Die Flächen des Logistikzentrums Pushkino etwa sind bereits komplett vergeben – und das, obwohl es sich noch im Rohbau befindet.
Kein Markt für opportunistische Spieler.
Für die Startphase bewegen sich die Projekte der Moskauer Eurohypo Repräsentanz noch im Bereich von 20 bis 30 Mio. Dollar Investitionsvolumen: So steht beispielsweise die Vereinbarung für die Refinanzierung eines siebenstöckigen Bürogebäudes am Rand des historischen Stadtkerns kurz vor dem Abschluss. Mittelfristig werden Finanzierungen von durchschnittlich 30 bis 50 Mio. Euro im Fokus stehen, auch großvolumige Projekte werden anvisiert. Projekte in dieser Größenordnung können nur in einem rechtsstabilen Rahmen realisiert werden: Moskau weist heute – allen Vorurteilen zum Trotz – einen „reifen Immobilienmarkt“ mit solidem wirtschaftlichen und juristischen Hintergrund auf, der eine ausreichende Sicherheit für langfristige Investments bietet“, wie Bernd Knobloch, Vorstandsvorsitzende der Eurohypo, betont.
Das rechtliche Umfeld für Immobiliengeschäfte in Russland hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich verbessert. So unterliegen Ausländer beim Erwerb von Immobilien oder Grundstücken heute keinerlei Beschränkungen mehr. Das Land verfügt über ein etabliertes Hypothekengesetz und ein funktionstüchtiges Grundbuchwesen. Zudem ist die Besicherung im Rahmen von Immobilienfinanzierungen über international übliche Instrumente wie Hypothek, Verpfändung von Gesellschaftsanteilen und Konten sowie Mietabtretung möglich.
Wer sich hier engagiert, braucht ein besonderes Profil. Und einen langen Atem.
Die Underwriting-Kapazität und die Position als global agierende Spezialbank für Immobilien sind die Hauptfaktoren, mit denen sich die Eurohypo von den russischen Banken abhebt. Gegenüber internationalen Wettbewerbern, die zeitgleich in Russland aktiv geworden sind, ist die Präsenz vor Ort ein entscheidender Pluspunkt. Denn nach wie vor weist der russische Immobilienmarkt einige Besonderheiten auf, die man genau kennen sollte. Hier bewährt sich auch die enge Zusammenarbeit mit internationalen Partnern vor Ort, etwa der Unternehmensberatung Ernst & Young oder den Maklern C&W in Moskau.
Und mit Vadim Ulchenko hat die Eurohypo einen Moskau-Repräsentanten mit herausragender Expertise gewonnen. Der 33jährige Banker ist gebürtiger Moskauer und hat in Moskau und Boston studiert. Zuletzt war er als Chef des Bereichs Real Estate Finance für die International Moscow Bank (IMB) tätig. Heute ist er fast täglich in der russischen Hauptstadt unterwegs, um potenzielle Geschäftspartner zu treffen oder Objekte in Augenschein zu nehmen. Und nach mehr als zwölf Jahren bei IMB in Moskau kennt er den lokalen Markt wie kaum ein anderer.
Gut begründeter Optimismus.
Folgerichtig war das Commitment, das die Eurohypo mit der Eröffnung der Repräsentanz gegenüber dem Markt in Russland dokumentiert hat, auch einer der Hauptgründe für Vadim Ulchenko, die neue Herausforderung anzunehmen. Bei der Eröffnung der Repräsentanz brachte er es auf den Punkt: „Die Eurohypo bringt als Finanzierer bei der Begleitung internationaler Investoren auf den russischen Markt die notwendigen Voraussetzungen mit, die man braucht, um erfolgreich zu sein: Eine hohe Flexibilität, Innovationskraft, genaue Marktkenntnis und eine umfassende Palette international gebräuchlicher Finanzinstrumente, die natürlich auch hier zum Einsatz kommen werden“.
